وضعیت رونق و رکود در بازار مسکن

سلام به ” های ملک ” خوش آمدید

بازار مسکن در ایران هموارا دوره های رونق و رکود روبرو بوده که از یک رفتار مشابه طی سالیان اخیر پیروی کرده، در نتیجه به دست آوردن اطلاعات مناسب در زمینه نشانه های رونق (افزایش تعداد معاملات) و رکود (کاهش تعداد معاملات) بازار مسکن و شناخت سیکل این بازار  تأثیرات بسزایی بر سرمایه گذاری صحیح و تشخیص زمان مناسب برای خرید و فروش ملک در بازار مسکن دارد.
یکی از اصلی ترین دلایل کسب موفقیت و ثروت سرمایه گذاران حرفه ای املاک این است که قبل از دیگران نشانه ی رونق و رکود بازار را تشخیص می دهند و با دانستن سیکل بازار مسکن به موقع به بازار املاک ورود و در زمان مناسبش خارج می شوند که از این طریق می توانند بیشترین سود ممکن را کسب کنند.   

از آنجا که خرید و فروش در بخش مسکن و ورود به این بازار یکی از اهداف اصلی خانواده ها برای خانه دار شدن و یا برای سرمایه گذاری می باشد، قصد داریم توضیحاتی راجع به عوامل تأثیرگذار بر این موضوع ارائه دهیم.

در این مقاله از تیم «های ملک » به توضیح جامعی در رابطه با موارد بالا و بررسی شش مورد زیر می پردازیم:

۱- تعریف وضعیت رونق و رکود در بازار مسکن.

۲- بررسی تاریخچه سیکلهای شکل گرفته در بازار املاک ایران (چرخه تکراری).

۳- نحوه شکل گیری دوره های رونق و رکود در بازار مسکن.

۴- تشخیص زمان مناسب  برای خرید و فروش ملک.

۵- نکات کلیدی راجع به چرخه های تکراری بازار مسکن و سرمایه گذاری در این محدوده.

 ۶- نمودارهایی جهت ملموس تر شدن توضیحات.

و علاوه بر مطالب مذکور، شما با وضعیت عمومی بازار مسکن آشنا و آماده ی ورود به این بازار پر سود می شوید.

معنای وضعیت رونق و رکود در بازار مسکن

منظور از رونق و رکود، بررسی میزان تقاضا در بازار است. در این بخش هدف ما پاسخ به این سؤال است که «چگونه می توانیم بگوییم بازار در حالت رکود یا رونق قرار دارد؟»
افزایش معاملات، بازار را به  سوی رونق سوق می دهد. به بیان دیگر رونق در بازار با افزایش تقاضا  رابطه مستقیم دارد و این بدین معناست که با افزایش یافتن مشتریان منابع مالی در این حوزه افزایش می یابد و همین امر موجب رونق این بخش می شود.

لازم به ذکر است که در بازار مسکن ایران، افزایش تقاضا، افزایش شدید قیمت ها را در بازار به دنبال دارد و رونق جدی در معاملات بدون افزایش قیمت، اتفاقی دور از انتظار است.

مهم ترین عامل تعیین کننده در محاسبه میزان تقاضا، مصرف بالقوه در بخش مسکن شاخصهای جمعیتی است. از جمله ازدواج، رشد جمعیت، میزان درآمد و پس اندازهای خانوار و همچنین به وام و تسهیلات بانکی اشاره کرد.

با توجه به این موضوع، مسکن سهم بالایی از درآمد خانواده ها را شامل می شود. تغییرات کوچک در این مورد، زمینه ساز فشار مالی مهمی بر روی خانواده ها است. با افزایش تقاضا برای خرید مسکن که می تواند نشأت گرفته از افزایش درآمد حاصل از تورم باشد، تمایل افراد به تملک ملک سرمایه گذاری و یا ترک اجاره نشینی بالا می رود. از سوی دیگر با افزایش درآمد میل به پس انداز نیز افزایش می یابد. انتظار معقولی است که خانواده ها به سرمایه گذاری در بازار مسکن به عنوان محلی که بخش انبوهی از سرمایه گذاری ها در آن انجام می شود توجه کنند و این خود موجب رونق بازار مسکن می شود. به بیان دیگر، افزایش درآمد بعد از آنکه به پس انداز بینجامد، می تواند منجر به افزایش تقاضای مسکن گردد.

ادوار رونق و رکود بازار 

عوامل مؤثر بر بازار مسکن به دو بخش عوامل درونی و بیرونی تقسیم می شود:
عوامل درونی عواملی هستند که بر اثر عملکرد متغیرهای درون بخشی مسکن موجب تغییر کمی و کیفی عرضه یا تقاضا می شود و مستقیما بر قیمت املاک و مستغلات  تاثیر می گذارند.
عوامل بیرونی نیز  به عواملی گفته می شود که بر اثر تغییرات سایر بخش های اقتصاد، بر عملکرد بازار مسکن اثر گذار است و به طور غیر مستقیم نیز بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر می گذارد.

با نگاهی به جهش های قیمتی گذشته در می یابیم که بازار املاک تأثیرپذیری بسزایی از عوامل درونی و بیرونی دارد. اگرچه از عوامل بیرونی تأثیر زیادی می گیرد با این حال سهم مهمی از تحولات این بخش را می توان در قالب عوامل درونی تحلیل و تفسیر کرد.
به بیان دیگر: پیشینه بازار مسکن این طور نشان می دهد که در بیشتر مواقع، ساختار ادوار بازار مسکن عمدتا به وسیله عوامل درونی شکل گرفته و طول و عرض آن توسط عوامل بیرونی تشدید یا تخفیف می یابد.

چه رویکردی باید نسبت به چرخه عرضه و تقاضا بازار مسکن داشت؟

روی عوامل فنی و درونی بازار مسکن تمرکز کنید.

از جمله عوامل درونی می توان به: ایجاد چرخه تجاری بازار املاک، وجود انگیزه های سوداگرانه به دلیل ضعف زیرساختهای اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی، ساختار نامناسب تولیدی و وجود سازندگان غیرحرفه ای، ضعف تکنولوژی و طولانی بودن زمان ساخت در صنعت ساختمان و همچنین عدم وجود زیرساختهای نهادی در بخش مسکن نام برد.
این رویکرد بر عوامل فنی و درونی  بخش ساخت و ساز مسکن استوار است و در کوتاه مدت واکنش عرضه مسکن به تغییرات قیمت اندک است. یعنی در ابتدای افزایش قیمت املاک، ساخت و سازها افزایش ناگهانی ندارند و ریتم آرام تری را دنبال می کنند. اما  افزایش و بالا رفتن قیمت ها و تحریک بازار موجب افزایش تقاضای سازندگان مسکن برای اخذ پروانه ساختمانی می شود. اما به دلیل این که ساخت و ساز مسکن زمان بر است و در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی تقاضای فوری خریداران باشد، این حجم بالا از تقاضا باعث ایجاد حباب و جهش قیمتی در بازار مسکن می شود که این افزایش قیمت به اندازه جمع اثر تورم چند سال قبل است. دلیل این اتفاق آن است که در این زمان، سرمایه گذاران که خوشبین تر شده و پول بیشتری به بازار مسکن تزریق می کنند، خرید املاک را درخواست می کنند و ملاک خود را در خرید و فروش املاک، تورم چند سال قبل در نظر می گیرند .

نکته مهم: در هنگام شکل گیری حباب، بسیاری از مردم بدون توجه به پیشینه بازار، شروع به سرمایه گذاری می کنند و این موضوع را نادیده می گیرند. در چنین شرایطی این جمله ی آشنا به وفور شنیده می شود:«این بار فرق می کند»!

با توجه به رشد قیمتها  و سوددهی مناسب ساخت و ساز، مردم عادی نیز رغبت بیشتری برای روانه کردن سرمایه ی خود به بازار پیدا می کنند که در بدترین زمان ممکن جهت شروع سرمایه گذاری، به فکر افتاده اند و این خود دلیل اصلی ضرر و عدم سود بردن بیشتر جامعه در بازار املاک و مستغلات است.
پس از اشباع شدن بازار، رشد اسمی قیمت مسکن متوقف شده و این یعنی حباب ایجاد شده از بین می رود. از طرفی به این دلیل که ساخت پروژه های در دوران پس از رونق اسمی بازار تمام می شود، افراد سود مورد نظر خود را دریافت نمی کنند و به گفته ای به «تله سرمایه» می افتند.
ما به شما آموزش می دهیم چگونه به این تله گرفتار نشوید!

بررسی پیشینه سیکل های شکل گرفته در بازار مسکن ایران

طبق آنچه تاکنون عنوان شد، مشخص شد که رفتار بازار مسکن یک رفتار سیکلیک(چرخه ای) است که در آن رونق با رکود توأم می‌شود و پس از رکود نیز دوباره دوران رونق پدیدار می‌شود. اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد این است که چرا بازار مسکن چنین رفتار تکرارشونده‌ای را از خود نشان می‌دهد؟ به عبارت دیگر آیا به لحاظ علمی و تجربی توضیحی برای چنین رفتاری وجود دارد؟
با نگاه به پیشینه بازار مسکن درمی یابیم که این بازار از یک رفتار مشابه و تکراری پیروی می کند و به صورت دوره ای وارد فازهای رکود و رونق می شود. این رفتار تکراری را سیکل بازار مسکن می نامند که رابطه مستقیم با بحث عرضه و تقاضا که در مطالب بالا  گفته شد دارد.

چهار قسمت که برای هر سیکل ایجاد شده اتفاق می افتد:

رکود شدید؛ رکود اندک؛ رونق اندک؛ رونق شدید؛ جهش قیمتی
۱- رکود شدید: از ویژگیهای بارز این دوره می توان به افت سنگین تعداد معاملات ملک، پایین آمدن قیمت، عدم امکان فروش با شرایط مناسب، کم شدن تعداد جواز به سازندگان و عرضه کنندگان مسکن اشاره کرد که موجب نارضایتی سازندگان و عرضه کنندگان بازار مسکن می شود و این امر، کاهش تمایل خریداران را  در بر دارد.
۲- رکود اندک: کمبود تعداد معاملات نسبت به دوره رونق که با خروج از حالت قفل بودن معاملات، ضعف شدید مالی سازندگان و افزایش واحدهای نوساز بدون مشتری رو به رو است.
۳-رونق اندک: بهبود قابل توجه معاملات نسبت به بخش های قبلی، افزایش قیمت مسکن بیش از تورم به صورت نرمال و غیر جهشی، بالا و پایینهای قیمت ملک و اجاره نشینی، کاهش میزان تخفیف در هنگام معامله و ورود سرمایه به بخش ساخت و ساز.
۴-رونق شدید همراه با جهش قیمتی: ورود خانوارها برای سرمایه گذاری، افزایش تقاضا برای خرید، کاهش جدی تعداد واحد های نوساز بدون مشتری، بهبود وضع مالی سازندگان، عدم ارائه تخفیف در هنگام معامله، به وجود آمدن قیمت های غیر واقعی.
در پایان به بررسی سیکلهای موجود در بازار مسکن ایران می پردازیم.

نحوه شکل گیری سیکلها در بازار مسکن

فعالان بازار مسکن چنین عنوان می کنند که در بازار مسکن ایران، چند سال رونق و چند سال رکود حاکم است. با توجه به تحقیقات صورت گرفته، دوره سیکل بازار مسکن همواره به تقریب ۴ تا ۵ سال است که در رکود به سر می برد و در یک دوره ۶ ماهه یا یک ساله دچار رونق در معاملات و افزایش قیمت مسکن می شود.
این رونق و رکود به داستانی تکراری در این حوزه تبدیل شده و باور عمومی محکمی در رابطه با وجود سیکل در بازار مسکن کشور ایجاد کرده است.

بررسی یک مثال از سیکلهای بازار مسکن
برای درک بهتر موضوع سیکلها و آشنایی با چرخه ها در بازار املاک و مستغلات، برای شما یک مثال واقعی از یک سیکل که تقریبا یک دهه از پایانش می گذرد آورده ایم.
با پایان یافتن رونق و توقف رشد قیمت املاک بازار مسکن در سال ۸۵ بازار املاک به سوی رکود شروع به حرکت کرد. این حرکت شروع سیکل جدیدی برای این بازار پرسود بود و این رکود تا سال ۹۰ ادامه داشت. در این سال بازار روند رو به رشد خود را دوباره آغاز کرد و در سال ۹۱ به دلیل تحریم های شدید آمریکا و متحدانش  باعث ایجاد جو روانی بسیار بدی در جامعه شد.
در همین زمان با افزایش قیمت دلار آزاد از ۱۹۰۰ تومان به حدود ۳۳۹۰ تومان، افزایش بیش از ۵۸ درصدی قیمت طلا و هدفمندی یارانه ها که باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شد – کشور را به سمت یک تورم هدایت می کرد- و این عوامل نیز دست به دست هم دادند تا بازار به سمت بالاترین حد رونق خود برود. به طوری که در بهمن سال ۹۱ میانگین رشد قیمت مسکن به ۲۰۰% افزایش یافت.
شروع این سیکل در سال ۸۶ بود و در سال ۹۲ پایان یافت. اما پیامدهایی نیز داشت؛ در پایان این سیکل عرضه و قیمت مسکن بسیار زیاد شد و این در حالی بود که قدرت خرید مردم کاهش یافته بود. و همین عوامل کافی بود که بازار بعد سال ۹۲ وارد رکودی جدی و شدید شود.

نتیجه گیری شما
از این مقاله می توان نتیجه گیری های زیادی کرد، نتیجه گیری شما چیست؟ در قسمت نظرات نتیجه ی خود را از این مقاله با ما به اشتراک بگذارید.

نتیجه گیری خونه مو
با توجه به مطالب فوق به این نتیجه می رسیم که یکی از بهترین راه ها برای تشخیص زمان رونق و رکود بازار مسکن، مطالعه و بررسی سیکلهای قبلی این بازار پر سود است. شما با مطالعه این چرخه می توانید تا حدودی زمان درست دوره رونق یا رکود بعدی را پیش بینی کرده و زمان مناسب برای خرید و فروش مسکن را شناسایی کنید.

نتیجه گیری:
۱-  تشخیص رونق و رکود بازار مسکن یکی از اصلی ترین دلایل موفقیت سرمایه گذاران حرفه ای است.
۲- هرچه معاملات بیشتر باشد، بازار رونق بیشتری می گیرد.                                                            
۳- با افزایش یافتن تقاضا، قیمت در بازار افزایش می‌گیرد.                                                                 
۴- با بیشتر شدن تورم، تقاضا برای خرید مسکن افزایش می یابد و افراد تمایل بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاری و ترک اجاره‌نشینی پیدا می‌کنند.                                                                                             
۵- عوامل درونی بر اثر عملکرد متغیرهای درون بخشی تغییر یافته و بر املاک اثر می گذارد.                     
۶-  عوامل بیرونی بر اثر تغییرات بخشهای متفاوت اقتصاد بر قیمت املاک و عملکرد این بازار مؤثر است.      
۷- رشد قیمتها و سوددهی مناسب ساخت و ساز، افراد بسیاری را به سمت بازار مسکن سوق می دهد.          
۸- بعد از زیاد شدن بازار، رشد اسمی متوقف می شود و از طرفی به دلیل تمام شدن ساخت پروژه ها، افراد سود مورد نظر خود را دریافت نمی کنند و به تله ی سرمایه می افتند.                                                    
۹- چهار قسمت که برای هر سیکل اتفاق می افتد ، رونق و رکود کم و شدید است.                                    
۱۰-  فعالان این بازار معتقدند که دوره سیکل تقریبا ۴ تا ۵ سال در رکود و ۶ ماه یا یک سال در دوره رونق و افزایش معاملات و قیمت قرار دارد.                             ‌ ‌ ‌ ‌              

در مقاله بعدی به شما توضیح خواهیم داد که در کدام قسمت از بازار مسکن قرار داریم.