مزایا و معایب خرید یک خانه ی پیش فروش

سلام به ” های ملک ” خوش آمدید

مقدمه :

خرید ملک پیش‌فروش یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری و خانه‌دار شدن است که ورود به این بازار و انجام این سرمایه‌گذاری شامل دو پارامتر بسیار مهم است: موارد و شرایط حقوقی (مواد قانون جدید پیش‌فروش) و یا نکات مورد نیاز برای بستن قرارداد پیش‌فروش و دوّم شرایطی که مربوط به بازار خرید و اتفّاقاتی که در بازار رخ می‌دهد می‌شود. در این سلسله مقالات به طور کامل و مفصّل توضیحاتی که هر فرد برای خرید خانه پیش‌فروش باید بداند آورده شده است.
پارامترهایی که در این بخش به آن پرداخته می‌شود شامل:

تعریف پیش‌فروش
زمان پیش‌فروش
مکان خرید و فروش ملک پیش‌فروش
اهلیّت (صلاحیّت) شخص سازنده
مزایا و معایب پیش‌فروش
اقدامات ضروری که در هنگام خرید ملک پیش‌فروش شده باید بدانید

پیش‌فروش چیست؟

خانه‌ی پیش‌فروش خانه‌ای است که قبل از آماده شدن، برای خرید در دسترس قرار می‌گیرد.  شما می‌توانید قبل و یا در طول ساخت‌وساز آن را خریداری کنید. زمان‌هایی وجود دارد که ساخت‌وساز تکمیل شده است و خانه در حال آماده‌سازی است اما هنوز فروخته نشده است که به این ملک «نوساز» می‌گویند. 

زمان پیش‌فروش

رعایت زمان یکی از مهم‌ترین پارامترهای خرید یک ملک است که در تمامی سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته باید با توجّه به دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن زمانی وارد عمل شد که بتوانید بیشترین سود را نصیب خود کنید با عنایت به این نکته بهترین زمان برای ورود به بازار خرید ملک پیش فروش شده اوایل دوره رونق بازار مسکن می باشد زیرا هنگامی که بازار رو به رونق می رود و قیمت ها افزایش می یابد بر روی ملکی که به صورت پیش فروشی خریداری شده ارزش افزوده که به دلیل رونق بازار بر روی ملک می آید.

تیم خونه مون به شما توصیه می کند که به هیچ وجه دوره رکود بازار مسکن ملک پیش فروش شده نخرید زیرا ممکن است قیمت ملک رو به کاهش است و معاملات کم است در نتیجه احتمال ضرر بسیار بالا می رود 

مکان خرید و فروش :

 از دیگر پارامتر های بسیار مهم خرید و سرمایه گذاری در بازار مسکن توجه به موقعیت مکانی ملک است اگر قصد خرید خانه ای که به  پیش فروش گذاشته شده را دارید بسیار مهم است به موقعیت مکانی آن ملک توجه کنید. سعی کنید در مناطقی اقدام به خرید کنید که قابلیت رشد بالایی داشته باشد و تقاضای بالایی برای آن منطقه در اختیار باشد.

در مقاله انواع سود مکانی پارامتر های انتخاب یک ملک مناسب که سود دهی بالایی داشته باشد را توضیح داده ایم

صلاحیت سازنده : 

صلاحیت سازنده حتما مهمترین پارامتر خرید است در بخش صلاحیت سه موضوع بسیار حائز اهمیت است رزومه قبلی سازنده – وضعیت مالی سازنده – پایبندی شخص سازنده به اصول اخلاقی

رزومه قبلی سازنده :

 حتما قبل از خرید از یک شخص رزومه کاری آن فرد را بررسی کنید که بدانید آن فرد در گذشته به ساختمان سازی مشغول بوده و آیا در این کار موفق بوده و کار خود را به نحو احسن به پایان رسانیده؟ حتما از بازدید حضوری نیز بهره ببرید و این کار را انجام دهید 

وضعیت مالی سازنده :

این مورد را نیز در نظر بگیرید شخص سازنده که قصد خرید ملک از آن را دارید وضعیت مالی خوبی داشته باشد که بتواند ملک در حال ساخت را به پایان برساند و در میان پروژه به مشکل بر نخورید

اصول اخلاقی :

خیلی مهم است که شخص فروشنده پایبند به اصول اخلاقی باشد اگر این شخص وضعیت مالی خوبی داشته باشد و حتی رزومه کار قوی در اختیار داشته باشد اگر به اصول اخلاقی پایبند نباشد به مشکلات عمده ای در هنگام سرمایه گذاری بر خواهید خورد

مزایای خرید خانه پیش فروش چیست؟

• ·   ایجاد انصاف و عدالت   هنگامی که قیمت مسکن در طول دوره ساخت و ساز افزایش یابد، ارزش مالی قرارداد خانه نیز افزایش می یابد. پیش از اتمام خانه تان ، پتانسیل مشاهده ی سود وجود دارد.
• ·  ضمانت  خانه های پیش فروش با ضمانت های ۲، ۵ یا ۱۰ ساله ای می آیند که به عنوان یک مالک جدید، هزینه ی کمتری را داشته باشید.
• در این بازار تندرو، یک مزیت کلیدی برای خرید خانه ی پیش فروش این مورد می باشد:
• ·  دوره هفت روزه فسخ قرارداد . قانونا برای قراردادهای بازار املاک و مستغلات مورد نیاز است، یک دوره هفت روزه فسخ قرارداد بعد از یک قرارداد مورد قبول وجود دارد که اجازه می دهد خریدار شرح قرارداد را بخواند و قبل از خریدن خانه مطمئن شود که بهترین خرید را با توجه به نیازهای شخصی اش انجام می دهد.

معایب خانه پیش فروش چیست؟

•     نوسان بازار املاک و مستغلات.   بازار میتواند بالا و پایین برود. با وجود شرایط بازار، خریداران هنوز هم باید در اموال تکمیل کنند. به طور سنتی، املاک و دارایی دارایی طولانی مدت است.   برای پوشش دادن پایگاه هایتان، امیدوارم برای تلنگر سریع، اما برای نگهداری اموال به عنوان یک اجاره یا به طور بالقوه در حال حرکت آماده شوید.
•    تایید وام مسکن   یک وام مسکن تا زمان تکمیل شدن خانه، ارائه نمی شود. بنابراین، هنگامی که شما در حال خرید یک خانه ی پیش فروش هستید، وام دهندگان می توانند پیش تایید وام را به شما بدهند. با این وجود، بازبینی دیگری باید انجام شود تا این اطمینان حاصل شود که وام برای مسکن مورد استفاده قرار می گیرد. اگر در زمان تکمیل شدن ملک، ارزش آن کمتر از قیمت خریدش باشد، مسئولیت ایجاد این تفاوت با خریدار می باشد.
•   بدون تضمین سود.   یک روش محبوب برای کسب سود در یک بازار در حال افزایش املاک و مستغلات این است که، هیچ تضمینی وجود ندارد که بازار در مدت زمان بین خرید و تکمیل ساختمان، همچنان در حال افزایش باشد. توصیه می شود که برای کنترل کردن این ریسک، توانایی تکمیل کردن خانه را داشته باشید.
• خرید یک طبقه.   خرید یک خانه پیش فروش نیاز به کمی ابتکار و چشم انداز دارد. در طول ساخت و ساز میشود تغییراتی به طبقه ی یک خانه داد . اجازه ی بوجود آوردن یک تغییر کم توسط  توسعه دهنده ی ملک در قرارداد خرید و فروش و شرح قرارداد، نشان داده خواهد شد. به همراه داشتن یک مشاور املاک در هنگام خرید از یک توسعه دهنده(بساز بفروش) به شما کمک خواهد کرد که بدانید اعمال چه میزان تغییری ممکن است. برای اطمینان از کیفیت خرید خود، ضروری است که از یک توسعه دهنده معتبر خرید کنید.

بهترین راه برای تعیین اینکه آیا خرید یک خانه پیش فروش بهترین گزینه برای شما میباشد یا خیر، این است که جوانب مثبت و منفی را با متخصص مسکن خود و  یک حرفه ای در املاک و مستغلات بسنجید.

در مورد خرید یک خانه ی پیش فروش چه باید بدانید؟

خرید یک خانه پیش فروش مزایا و معایبی دارد که عبارتست از:

سپرده:  

 هر توسعه ای، ساختار سپرده و مبلغ خودش را نیاز دارد. معمولا در هنگام نوشتن قرارداد، ۵ تا ۱۰ درصد آن لازم می باشد و بعد از آن به بالای ۲۰ درصد افزایش می یابد. در صورت عقد قرارداد این سپرده به پول پیش خانه اضافه می گردد. میزان مبلغ خانه بعد از کامل شدنش محاسبه میشود.  

خرید خانه ی پیش خرید مناسب همه نیست این کار در طول دوره ساخت و ساز نیاز به صبر دارد ، که می تواند تا ۲-۳ سال طول بکشد. همچنین، خرید یک واحد نیازمند اطمینان و مدیریت کردن ریسک در هنگام خرید در یک بازار و عقد قرارداد در بازاری دیگر، می باشد. 

خطر تاخیر در سکونت تقریبا ناچیز و هیچ است.

بر خلاف بسیاری از سرمایه گذاران عجول، سرمایه گذاران هوشمند تمایل دارند که در بازفروش یا املاک ثانویه سرمایه گذاری کنند. این به آنها کمک می کند تا املاک مشابه را تا ۲۰-۳۰٪ کمتر از قیمت بازار به دست آورند. در املاک بازفروش، املاک یا آماده برای سکونت هستند و یا تاریخ سکونت در آن بسیار نزدیک است. این عوامل باعث کاهش سرمایه گذاری نامناسب و از دست دادن پول می شود. همچنین املاک ثانویه بهترین گزینه برای سرمایه گذارانی است که به دنبال املاک تجاری یا موقت هستند.

 تخفیف های بزرگ و جذاب

املاک بازفروش اغلب توسط عوامل املاک و مستغلات و افرادی که برای فروش املاک عجله دارند ، به فروش می رسد . عدم وجود زمان کافی برای فروشنده باعث می شود که سرمایه گذار به راحتی با مذاکره کردن، یک قیمت خوب را قبل از قیمت نهایی برای خود ایجاد کند. اختلاف متوسط ​​قیمت فروش و ارزش بازاری ملک بین ۱۰-۳۰٪ است که رقمی خوب در معاملات املاک و مستغلات می باشد.

خطرات بالقوه خرید ملک پیش فروش

ریسک های ناشی از پرداخت نقدی نیز در بازار بازفروش وجود دارد. فرض کنید که فروشنده خودش آپارتمان را با ۵ میلیون (به ازای هر متر مربع) خریداری کرده است، پس از آن قیمت آپارتمان به ۶ میلیون تومان در هر متر مربع می رسد. او ممکن است از شما بخواهد که چکی با مبلغ ۵ میلیون و صد هزار تومان  (به ازای هر متر مربع) به او بدهید و ۹۰۰ هزار تومان (به ازای هر متر مربع) باقیمانده را به صورت نقدی از شما تقاضا کند. 

“از آنجا که اکثر مردم طبقه پایین  به وام های بانکی برای خرید یک آپارتمان نیاز دارند، برای آنها جمع کردن چنین پول زیادی غیرممکن می باشد.”

روش پرداخت (در هنگام انتخاب یک خانه در بازار اصلی)، معمولا به صورتی می باشد که خریدار را قادر می سازد تا به صورت اقساطی پرداخت کند. در بازار بازفروش، ممکن است مجبور باشید که کل مبلغ را به صورت پیش پرداخت و یا به صورت اقساطی در مدت کوتاهی، پرداخت کنید. علاوه بر این، هزینه یک آپارتمان بازفروش همیشه بالاتر از قیمت آن در طول ساخت و ساز است. “بنابراین، شما به پول پیش پرداخت زیادی در بازار بازفروش نیاز دارید.

خرید یک خانه در بازار بازفروش، ممکن است شامل استفاده از خدمات یک واسطه(دلال) باشد و کسی که اطمینان حاصل کند آن دلال به اعمال غیرمنصفانه دست نمی زند.

۱  –  پرداخت یکجا

از تمام معاملات باز فروشی که اتفاق می افتد، اکثر آنها توسط افرادی انجام می شود که گزینه پرداختی های ثابتی ندارند. این گاهی اوقات می تواند موقعیت چه کنم چه کنم را برای فروشنده ایجاد کند. سرمایه گذاران اغلب فروشندگان را به وسیله وعده ها و رفتارهای هیجانی دستکاری می کنند. اگر فروشنده هستید، مطمئن شوید که خریداران از لحاظ مالی قادر به رعایت کردن روش پرداختی که شما برای فروش بر روی ملک گذاشته اید، می باشند.

۲  –   پرداخت ها اغلب به صورت نقدی انجام می شود

برای اجتناب از مالیات و سایر هزینه های معامله املاک و مستغلات، فروشندگان برای املاک بازفروش اغلب پرداخت نقدی را درخواست می کنند. این می تواند سه مشکل را شامل شود: فروشنده می تواند پس از دریافت کامل یا بخشی از سرمایه، از انجام هرگونه معامله با خریدار خودداری کند؛ دسترسی خریداران به وام برای خانه دشوار می شود چون به اطلاعات محرمانه و تأیید شده در مورد فروشنده و سابقه ی معاملات بانکی که نیز انجام داده است نیاز می باشد؛ برای افراد کارمند و حقوق بگیر دشوار است که بتوانند چنین پول نقد زیادی را برای تکمیل معاملات تهیه کنند.

۳  –   پروسه ایجاد سند پیچیده می شود

خرید ملک بازفروش شامل کاغذ بازی پیچیده ای می باشد و حتی ممکن است ماه ها یا سال های طولانی به طول بکشد. تخصص و دانش شما، سود و زیان تان را در هنگام سرمایه گذاری یا فروش املاک ثانویه تعیین می کند. مزایا و معایب بالا فقط یک راهنمایی مبتدی برای برداشتن قدم اول می باشد. قبل از سرمایه گذاری یا فروش املاک ثانویه، تمام جنبه های مالکیت و مسائل مرتبط را کاملا بررسی کنید.  

اقدامات احتیاطی که باید انجام دهید

۱ –  در صورت پرداخت مبلغی معین، فروشنده به شما یک فتوکپی از اسناد مالکیت آپارتمان را می دهد. این مدارک را توسط وکیل بررسی کنید تا از مالکیت ملک مطمئن شوید.

۲ –   بررسی کنید که آیا فروشنده بدهکاریی به سازنده دارد یا خیر؟ شما می توانید با گرفتن یک سابقه ی حساب کاربری به روز شده از توسعه دهنده(فروشنده)، که مقدار پرداخت شده و همچنین مبلغ قابل پرداخت را نشان می دهد، این کار را انجام دهید،. مراقب جریمه دیرکرد پرداخت یا هزینه هایی که ممکن است از خریدار اول باقی مانده باشد، باشید.

۳ –  توسعه دهندگان همچنین ممکن است هزینه واگذاری را از شما بگیرند، اگر صاحب آپارتمان، آپارتمان را قبل از تکمیل واگذاری بفروشد. شما می توانید با فروشنده بر سر تقسیم هزینه هایی که باید متحمل شوید، معامله کنید.

در اخر باید گفت خرید و یا سرمایه گذاری در ملک هایی که به پیش فروش گذاشته شده یکی از راه های خانه دار شدن و یا سرمایه گذاری در بازار ملک می باشد که در آن می توانید در سود سازنده شریک شوید در جریان ساخت خانه نظر بدهید و این دارایی ( ملک ) را با شرایط خرید و پول آن را پرداخت کنید .این نوع سرمایه گذاری شامل ظرافت های حقوقی نیز می شود که در یک سلسله مقالات حقوقی به شما توضیحات کامل را خواهیم داد

نتیجه گیری

بهترین زمان برای خرید خانه پیش فروش و ملک پیش فروش در دوره اوایل رونق و بدترین زمان ان در دوره رکود است. صلاحیت سازنده مهمترین پارامتر خرید شماست  اگر در ان دقت کافی نکنید ضرر گزافی پرداخت خواهید کرد

قبلا از خرید یک ملک  پیش فروش حتما با مشاوران املاک حرفه ای و متخصص بازار مسکن مشورت کنید.