الفبای آشنایی با سرمایه گذاران در بازار مسکن

سلام به ” های ملک ” خوش آمدید

سرمایه گذاران در بازار مسکن ، از خانواده که تصمیم می گیرد اولین خانه اش را بخرد، تا بانک های بزرگ شامل متقاضیان متفاوتی می باشد که تمام این متقاضیان در سه دسته جای می گیرند:

سرمایه گذاران، خریداران و واسطه گران

هر دسته از متقاضیان در سرمایه گذاری در بازار مسکن، رفتار، ویژگی و دسته بندی خاص خود را دارد و بر قیمت املاک تأثیر می گذارد. شما برای تشخیص زمان درست جهت ورود به بازار مسکن و خرید ملک باید تمام دسته های متقاضی بازار مسکن را بشناسید.

در مقاله ی «الفبای آشنایی با سرمایه گذاران بازار مسکن» قصد داریم به سوالات زیر پاسخ دهیم:

• تقاضا در بازار مسکن چیست؟
• متقاضیان بازار مسکن به چند دسته تقسیم میشوند ؟
• سرمایه گذاران بازار مسکن چه کسانی هستند و به چند دسته تقسیم میشوند؟

همچنین در ادامه مقاله، شما در قالب نکات و توصیه هایی با سرمایه گذاری در بازار مسکن تا حدودی آشنا می شوید که در مقالات بعدی خونمو می توانید قدم در این راه پر سود بگذارید

در این مقاله شما نخست با تقاضا و انواع متقاضیان بازار مسکن و سپس با انواع سرمایه گذاران  آشنا می شوید و در پایان چند نکته برای کسانی که قصد ورود به این دسته را دارند بیان می کنیم.

سرمایه گذاران بازار مسکن از بانکهای بزرگ گرفته تا سرمایه گذاران تازه وارد، از ارکانهای اصلی در بازار املاک هستند و رفتار این دسته نیز تأثیر بسیار زیادی بر قیمت املاک دارد.

اگر قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارید حتما این مقاله را بخوانید و با ما در های ملک همراه باشید.

تعریف تقاضای مسکن 

در مبحث سنجش نیاز خرید مسکن، موارد مختلفی مانند خانوارهای تازه تشکیل شده، خانواده های تازه گسسته شده و همچنین ملک های تخریب شده و یا ساخته شده و حتی کمبود موجودی فعلی عرضه مسکن مورد توجه قرار می گیرد. اما منظور از تقاضا در این مقاله برای مسکن (در این بخش منظور از تقاضا، تقاضای موثر و بالفعل است) تقاضایی است که متقاضیان آن هم نیاز به مسکن دارند و هم قدرت خرید مسکن و با اقدام به خرید قصد ورود به بازار را نیز دارند

 آن دسته از متقاضیان هستند که تقاضایشان از روی نیاز می باشد و با قدرت خرید همراه بوده و به بازار مسکن وارد می شوند. گفتنی است که قدرت خرید یا توان مالی هر خانوار بستگی به میزان درآمد و پس اندازشان دارد.

علاوه بر توان مالی، عوامل متنوعی از جمله: انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی مردم، تورم، تحولات جمعیتی و… در موضوع میزان تقاضا مسکن نقش دارند. گفتنی است که مسکن را نمی توان تنها به یک کالای مصرفی محدود دانست، بلکه بازار مسکن هدف بسیار مناسبی برای سرمایه گذاری نیز می باشد.

برای درک بهتر اینکه چرا تقاضای مسکن به این اندازه مهم است می توانید به مقاله «چرا خرید مسکن مهم ترین خرید زندگی ماست مراجعه کنید.

در یک تقسیم بندی کلی می توان تقاضای مسکن را به دو بخش: تقاضای مصرفی (خانواده هایی که قصد خانه دار شدن را دارند) و تقاضای سرمایه ای تقسیم کرد.

سرمایه گذاران بازار مسکن

سرمایه گذاران و افرادی که در این دسته قرار می گیرند ملک یا زمین را با هدف سرمایه گذاری بلند مدت خریداری می کنند و عموما پس از خرید ملک آن را رهن و اجاره می دهند، سرمایه گذاران را به دو نوع می شود دسته بندی کرد و «تقاضای ایجاد شده توسط سرمایه گذاران را تقاضای سرمایه گذاری می نامیم»

نوع اول دسته بندی بر اساس حجم سرمایه در سرمایه گذاری است که خود به دو دسته سرمایه گذار «خرد و کلان» تقسیم می شوند. 

 نوع دوم دسته بندی سرمایه گذاران املاک بر اساس مدت زمان نگه داشتن ملک است که خود به سه دسته «کوتاه مدت، میان مدت و بلند مدت» تقسیم می شوند.

ما در این مقاله قصد داریم به توضیح درباره هر دو دسته بندی بپردازیم.

سرمایه گذاران عموما درآمد خوبی در حرفه شخصی و یا کار خود دارند و به سرمایه گذاری در مسکن به عنوان یک سرمایه گذاری کم ریسک و مطمئن در بلند مدت نگاه می کنند. اصولا سرمایه گذارها در دوره رکود نه به فکر خرید مسکن هستند نه به فکر فروش آن! دیدگاه رایج در اکثر سرمایه گذاران این است که کسی از داشتن ملک در ایران ضرر نمی کند. همچنین باید بگوییم سرمایه گذار با پس اندازه کننده، زمین تا آسمان تفاوت دارد .

با یک مثال ساده این موضوع را برای شما شرح می ‌دهیم: فرد سرمایه گذار (فردی که جرأت سرمایه گذاری با ریسک دارد) با پول اندک وارد بانک می شود و با چندین برابر پولش از بانک خارج می شود. اما فرد پس انداز کننده(فردی که تنها به فکر از دست ندادن پول خود می باشد) با پول اندک وارد بانک شده و به امید اینکه روزی سرمایه اش افزایش یابد با دست خالی و همان پول اولیه‌ا‌‌ش که تورم ارزشش را نیز کم کرده، دست از پا درازتر به سمت خانه بر می گردد.

نکته: یکی از بازارهای هدف سرمایه گذاران، مصرف کننده های مقتصد بازار مسکن هستند. یعنی سرمایه گذاران، املاکی را بیشتر ترجیح می دهند بخرند که مشتریان آن ملک خانواده هایی که اولویت اولشان قیمت خانه هست باشند.

دسته بندی سرمایه گذاران املاک بر اساس حجم سرمایه

سرمایه گذار کوچک

از ویژگیهای سرمایه گذاران کوچک این است که در ابتدا دارای یک خانه یا ملک هستند و قصد دارند با مرور زمان املاک خود را افزایش دهند. این افراد بعد از خرید یک ملک، بعد از دریافت رهن یا اجاره بها با سرمایه بدست آمده در صدد این بر می آیند که ملکهای بعدی را خریداری کنند.

رابرت کیوساکی ــــــــ یکی از بزرگترین افراد در حوزه سرمایه گذاری ــــــــ این گونه توصیه می کند: هنگامی که یک خانه را خریداری کردید آن را اجاره دهید و با سند خانه وام بگیرید و از اجاره خانه وام را پرداخت کرده و به فکر خرید خانه ی جدید باشید.

سرمایه گذار کلان

درصد زیادی از این دسته را افراد ثروتمند و یا شرکت های بزرگ تشکیل می دهند. هدف این گروه کسب بازدهی از محل افزایش قیمت مسکن می باشد. به بیان دیگر افزایش تورم در جامعه و یا انتظارات تورمی قابل توجه و در اندازه غیر معمول در آینده نزدیک، این گروه را تشویق به سرمایه گذاری در بازار می کند.

دسته بندی سرمایه گذاران املاک بر اساس مدت زمان نگه داشتن ملک

سرمایه گذاران بر اساس مدت سرمایه گذاری شان به سه دسته تقسیم می شوند: کوتاه مدت (یک ساله) میان مدت (سه تا پنج ساله) و بلند مدت (بالای پنج سال). افراد وارد شده به بازار مسکن هنگامی که به این سه دسته تقسیم می شوند، باید پارامترهایی برای سرمایه گذاری موفق رعایت کنند که یکی از آنها زمان است.

سرمایه گذار کوتاه مدت 

برای این دسته «زمان ورود به بازار» بسیار مهم است. زیرا این دسته قصد دارند در مدت زمان کمتری نسبت به دیگر سرمایه گذاران در بازار حضور داشته باشند. در نتیجه مسئله زمان ورود به بازار جزء اولویتهای اصلی آنها هست. این دسته در اواسط دوره ی رونق وارد بازار شده (رونق اندک که در مقاله «آشنایی کامل با رونق و رکود بازار مسکن» توضیح داده شد) و در پایان دوره رونق از بازار خارج می  شوند.

سرمایه گذار میان مدت

این دسته افرادی هستند که می توانند هزینه های عمومی خود را پرداخت کرده و همچنین توانایی ثابت ماندن  و یا افزایش سرمایه شان را در بازار مسکن برای مدت چند ساله را نیز دارند و حدود یک دوره سیکل وار از رونق و رکود را طی می کنند و برای آنها بسیار مهم است که در کف بازار شروع به خرید کرده و با به خرج دادن صبر منتظر فرصت مناسب باشند تا بازار به دوره اوج رونق که انجام معاملات بسیار بالا می رود برسند. یکی از روشهای خرید برای این دسته را می توان به خرید ملک کلنگی در کف بازار و مناطق دور افتاده اشاره کرد که به مرور زمان و در دوره اوج رونق سود زیادی را  عاید سرمایه گذاران میان مدت می کند.

سرمایه گذار بلند مدت

سرمایه گذاران بلند مدت، تشکیل شده از افراد ثروتمند و یا شرکتها هستند که راهبرد خاصی دارند و برنامه ی سود در بلند مدت را برای خود طرح کرده اند و اهمیتی به این که در دوره های رونق و رکود چه اتفاقی می افتد نمی دهند.

به عنوان مثال سرمایه گذاران بلند مدت زمینی را در یک منطقه در نظر می گیرند و با استفاده از اطلاعاتی که در اختیار دارند (در منطقه مورد نظر طی سالهای آتی قرار است مترو، بیمارستان یا طرح های عمرانی ایجاد شود) ملک را خریداری کرده و بیشترین سود از معامله ملک را این دسته می برند.

چند نکته برای شروع سرمایه گذاری موفق در املاک

یکی از نکات مهم سرمایه گذاری موفق، داشتن هوش مالی زیاد است. افراد میلیاردر از ضریب هوشی بالایی در زمینه های مالی برخوردار هستند. به گونه ای که اکثر آنان را می توان نابغه های بخش اقتصاد معرفی کرد.

اما خبر خوب این است که  هوش مالی یک نفر عدد ثابتی نیست و شما می توانید هر لحظه و هر روز هوش خود را افزایش دهید. پیشنهاد می کنیم که تمام توان خود را در کارکردن صرف کنید تا مطمئن شوید دارایی هایتان به صورت سرمایه باقی می مانند، نه مسئولیت در هر کاری! از نقاشی و مجسمه سازی گرفته تا تجارت و کسب و کار. شما باید قبل از به کار گرفتن سبک خاصی برای انجام امور، ابتدا اصول اولیه آن را بدانید و طی سالها آن طرح پیچیده تر، بزرگ تر و سودآورتر خواهد شد.

اگر موجودی کمی برای سرمایه گذاری در اختیار دارید، توصیه می کنیم به مشاوران مالی و سرمایه گذاری رجوع کرده. این افراد گرچه برای شما معجزه نمی کنند اما قطعاً به سبب تجربه ای که دارند و دنبال کردن هر روزه اخبار و شرایط بازار، گزینه های خوبی پیش روی شما می گذارند. هزینه ای که برای یک مشاور مالی صرف می کنید در برابر پولی که قرار است به دست آورید ناچیز است. اگر پول خود را در قسمت درستی از بازار مسکن و با اشراف کامل به شرایط، سرمایه گذاری کنید، سود خوبی به دست خواهید آورد.

توصیه هایی برای کسانی که قصد سرمایه گذاری دارند:

قصد تان افزایش سرمایه تان باشد نه حفظ سرمایه(ریسک پذیر)

سرمایه گذاران به دو بخش تقسیم می شوند:

دسته اول آنهایی که سرمایه گذاری می کنند تا پول خود را افزایش دهند (افراد موفق). 

 دسته دوم افرادی که هدفشان از سرمایه گذاری در مرحله  اول، از دست ندادن سرمایه است و همه ی فکر و تمرکز این دسته  بر روی حفظ سرمایه خود است و هیچ توجهی به سود و پول بیشتر ندارند. 

بین این دو ذهنیت از زمین تا آسمان فاصله است!

ما به شما توصیه می کنیم  که جزء دسته اول باشید. وقتی یک بازی را شروع می کنید ممکن است برنده یا بازنده باشید. اما اگر دست به شروع نزنید، حتما بازی را باخته اید. از شما می خواهیم برای برنده بودن بازی کنید و از شکست نترسید!

اخبار مهم را بررسی و پیگیری کنید

نمی شود بخواهید جایی سرمایه گذاری کنید و خبر از چند و چون ماجرا و وضعیت بازار و مسائلی از این دست نداشته باشید. بخشهای خبری گوناگون، روزنامه ها و از همه راحت تر سایتهای اینترنتی همگی امکاناتی هستند که شما برای سرمایه گذاری بهتر باید از آنها استفاده کنید.

سرمایه گذاری بی نقص وجود خارجی ندارد

فکر اینکه سرمایه گذاری را انجام دهید که هیچ مشکلی در مسیر آن پیش نیاید و از هر لحاظ کامل و بی نقص باشد، تنها وقت تلف کردن است. به جای این رویا پردازیها تلاش کنید بیاموزید که چگونه چالشها را چگونه از سر راه بردارید.